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近年来，房地产市场上空一直悬着一只“靴子”——房地产税。在全国两会召开前夕，中共中央、国务院印发的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》明确，稳妥推进房地产税立法。那么，当前推出房地产税的时机和条件究竟如何，征收房地产税对市场影响又会怎样？
立法先行稳妥推进
“市场无需为房地产税进程过度焦虑。”上海旭灿律师事务所主任、上海律桥税务师事务所有限公司资深注册税务师菅峰在接受中国商报记者采访时表示，短期内，房地产税立法的时机与条件尚未成熟，稳妥一词更为准确，意味着这件事比较棘手、难度较大，但方向不变，肯定要出台。
疫情背景下，地方政府的财政压力较大，表面上急需通过开征房地产税这个地方税主体税种来增加财政收入。但同样，疫情也使购房者收入不稳定甚至下降，房地产税一旦开征也会让购房意愿下降。“在疫情基本结束、经济反弹迹象比较明显的时候再稳妥推进才具有现实可行性。”菅峰表示。
近年来，房地产税是个热词，中央重要政策文件及会议频频提及。2011年，我国开始在上海和重庆试点房地产税改革，但在超过3年的时间里，这项改革并未取得实质突破。在房地产税改革迫切需要廓清迷雾之时，党的十八届三中全会决定称，“加快房地产税立法并适时推进改革”，传递出此项改革要“立法先行”的信号。
2015年，房地产税法被正式纳入十二届全国人大常委会立法规划。2017年，明确按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。随后，从2018年的“稳妥推进”到2019年的“稳步推进”，房地产税的落地似乎越来越近了。
“立法先行，其实说的就是房地产税必须历经草案起草、征求意见、人大立法、审议通过、落地执行等法定程序，这样也正好给社会留足了缓冲空间。”房地产运营专家朱晓红在接受记者采访时表示，房地产税开征涉及家家户户，利益纠结多元且直接，有牵一发而动全身的效应，所以试行、研讨这么多年，靴子还没落地。
“房地产税想要顺利开征，必须满足不动产统一登记、70年产权续期、全国住房信息联网等前提。全国住房信息联网目前这一步已基本完成。”菅峰认为，而其他的像评估值怎么定、税率怎么定、抵押值怎么算、如何才能不影响租房市场等问题都需要一个个厘清。
此外，还有很多其他掣肘因素。比如，房地产税本应是针对所有有房者征收的财产税，应由房产财产所有人支付，但由于我国居民取得房产的方式并非都来自于商品化，这种背景之下的税无论如何征收都有立法中的缺陷。
利于宏观调控长效机制
党中央、国务院早已就房地产市场平稳健康发展作出明确要求，即坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”。目前已经有部分城市相继推出租售并举、租购同权、共有产权住房以及农村集体建设用地可进入租赁市场等试点工作，一定程度上推进了住房租赁市场的发展，提高了住房供给的弹性。
“这些探索对于抑制房价过快上涨有一定的作用，但依然属于辅助性政策，仍需要从根本上解决房地产市场的结构性体制性问题。房地产税就是一项重要举措。”菅峰认为。
房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运行过程有直接关系的税收都属于房地产税收，在我国除了与房屋土地直接相关的房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税四大税种外，还包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税等。作为地方财政收入的重要来源，征收房地产税对于理顺中央与地方政府关系、优化房地产财税体制、减少地方政府对土地财政的依赖和投资冲动、健全我国房地产市场宏观调控长效机制等具有非常重要的意义。
“从法理上，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念。”菅峰认为，“有人甚至主张一旦开征房地产税，住宅用地的70年土地出让金也要纳入该税种，即用房地产税代替土地出让金和房地产开发环节、交易环节的所有税费。目前正在征收的房产税是一个单一小税种，它仅仅以房屋为征税对象，计税依据是房屋计税价值或租金收入。”
一些专家也提出，房地产税开征要侧重于差异化的税制设计，特别是更具可操作性、差异化的设计。“房地产税是财产税，征收是为了落实‘房住不炒’‘房住不空’，让闲置的房子重返市场，物尽其用。”朱晓红认为，“可通过对一套房产不征税、二套半征，三套以上重征等方式进行。税率也要体现大房子、贵房子多征的原则。”
市场影响将逐渐深入
自房地产税改革破题以来，其对房地产市场的影响更多似乎停留在信号层面，但一些业内人士表示，伴随着立法推进以及被放置到房地产税制整体中考量，其影响将逐渐走向深入。
很多人都认为，征收房地产税能够降低房价，实现房价软着陆。但真的是这样吗？上海、重庆试点表明：影响有限。据了解，2011年，上海、重庆启动房地产税改革试点，对部分个人住房征收房地产税。但根据中国指数研究院数据显示，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。
“如果征税能使价格下跌，经济发展就太容易了。”菅峰告诉记者，“房地产税施行降房价的可能性不大，但其施行一定会影响地方政府的预期，同时也会影响购房者的预期，购房者须考虑今后持有房产的长期成本，结合自身的经济条件合理决策。当然也会让房地产市场回归到一个正常的发展轨道。”
“房地产税定位是调节市场，让更多的富余房子回归市场，回归居住本质。”朱晓红表示，房地产税开征对多房家庭影响明显，要么多纳税，要么多抛房。也就是说，住大城市、大房子、贵房子的家庭，要多负担一些住房成本。
（文章来源：中国商报）